지난 5월, 검단호수공원역 파라곤(28년 7월 입주 예정)에 아내 명의로 예비당첨되어 정당계약을 무사히 마쳤습니다. 당첨됐을 때는 기쁘기만했는데, 그 뒤로 준비해야할 서류도 많고 고민해야할 사항도 많았습니다.
그 중 하나가 부부 공동명의였습니다. 저희는 신혼부부이고 결혼 전, 남편이 돈을 많이 모았는데 당첨은 아내가 된 케이스입니다. 그러다보니 당첨자인 아내 명의로 계약하고 남편 돈으로 내도 아무런 문제가 없는건지, 증여세 신고를 어떻게 해야하는건지 궁금증이 쏟아졌습니다.
오늘은 저희 부부가 공동명의를 선택한 현실적인 이유와 왜 하필 중도금 대출 전에 서둘러 진행했는지 실전 경험을 바탕으로 정리해드립니다.
★ 결론부터: 이런 경우라면 공동명의를 검토해볼 만합니다.
공동명의가 무조건 좋은 것은 아닙니다. 다만, 다음과 같은 상황이라면 적극적 검토해볼만합니다.
① 향후 양도차익이 상당히 발생할 가능성이 있는 경우
② 부부가 실제로 함께 자산을 형성하고 있는 경우
③ 공동명의 변경에 따른 증여세 및 행정절차를 감수할 수 있는 경우
위의 상황이 아니라면 굳이 공동명의를 선택하지 않는 것이 나을 수도 있습니다.
저희 부부는 여러 조건을 따져본 결과 공동명의를 선택했습니다.
1. 부부 공동명의의 장점
① 양도소득세를 분산할 수 있다.
아파트 분양권은 당장 팔 생각이 없더라도 훗날 매도할 시점의 출구 전략을 미리 세워두어야 합니다. 우리나라의 양도소득세는 수익이 클수록 세율이 가파르게 올라가는 ‘누진세율’ 구조입니다. 이해를 돕기 위해 복잡한 공제를 제외하고 초간단예시를 들어보겠습니다.
이해를 돕기 위해 각종 부대비용 공제를 제외하고, 순수하게 1억 원의 양도차익(수익)이 났다고 가정하여 세금(지방세 제외)을 단순 계산해보겠습니다.
- 단독 명의일 때: 1억 원 전체가 한 사람의 수익으로 잡혀 35%의 높은 세율 구간을 두들겨 맞습니다. 누진 공제를 빼더라도 약 2,010만원의 세금이 나옵니다.
- 5:5 공동 명의일 때: 남편과 아내의 수익이 각각 5천만 원씩 분산됩니다. 이 경우 세율 구간이 24%로 뚝 떨어집니다. 부부 합산 세금은 약 1,350만원으로 확 줄어듭니다.
+ 여기에 인당 연 1회씩 적용되는 250만 원의 기본공제도 부부가 각각 받을 수 있어, 양도세 절감 효과는 660만원입니다.
신혼부부에게 660만원은 너무나 큰돈입니다.. (가까운 해외로 여행가서 아내 가방까지 사줄수 있는 돈)
★ 하지만! 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우에는 12억원 이하까지는 양도세가 없습니다. 저희 아파트 역시 분양가 6억4500만원이기 때문에 공동명의로 인한 양도소득세 절감 효과는 사실상 없습니다. (양도세 내고싶어요.. 나중에 팔때는 꼭 12억 넘어주기를..)
② 부부가 함께 형성하는 자산이라는 상징성 (저희 부부에게 가장 큰 이유)
계산적인 이유를 넘어, 이 아파트는 앞으로 우리 부부가 아이와 함께 미래를 그려나갈 보금자리입니다. 명의도 절반씩 나누어 공동의 자산으로 대출을 갚아가는 행위가 심리적인 안정감을 주고 자산 형성의 동기부여 측면에서 긍정적이라고 판단했습니다.
2. 부부 공동명의의 단점
① [서류 지옥] 명의 변경 과정이 번거롭다
정당계약을 위해 인감증명서를 포함한 각종 서류를 챙겨갔던 것 기억하십니까? 공동명의때 이 과정이 반복됩니다. 게다가 대출, 전월세 계약, 매도할 때 부부가 같이 가야합니다.
제가 경험했던 기억을 되살려보자면,
1. 아파트 사업주체에 공동명의 신청 및 예약을 합니다.
2. 와이프와 함께 연차쓰고 검단구청에 가서 검인 및 신고를 합니다. (각종 서류 제출)
3. 예약일에 분양사무소(견본주택)에 가서 LH에 제출할 각종 서류 작성을 합니다. (각종 서류 제출)
4. LH에서 서류 검토 및 전매동의서 발급이 완료되면 다시 한번 연차내고 분양사무소가서 공동명의가 반영된 계약서를 수령합니다.
5. 국세청에 증여세 신고를 합니다.
6. 이후 중도금 대출 신청할 때 부부가 둘다 가야한다. (각종 서류 제출)
말 그대로 서류 지옥입니다. 특히 인감증명서의 경우 인터넷 발급분은 제출 불가하여 직접 가야한다는 점이 힘들었던 기억이 납니다. 게다가 7월에 서류를 전부 발급해두었는데, 중도금 자서 3일 전에 갑자기 8월 이후 발급분만 인정을 한다고해서 이 무더운날 땀을 뻘뻘흘리며 다시 서류 떼러 갔습니다.
② 전업주부라면 건강보험 피부양자 자격도 확인해야 합니다 (건보료 폭탄)
앞서, 공동명의로 양도소득세를 분산할 수 있다고 설명드렸습니다. 그러나 공동명의로 인해 더 내야할 수도 있는 것이 건강보험료 입니다. 맞벌이 부부라면 둘 다 직장가입자라 상관없지만, 향후 외벌이로 전환될 계획이 있다면 가장 조심해야 할 부분입니다.
전업주부는 보통 남편 직장의 ‘피부양자’로 등록되어 건강보험료를 따로 내지 않습니다. 하지만 공동명의로 인해 아내 앞으로 ‘재산(지분)’이 잡히게 되면 향후 피부양자 자격이 박탈될 수 있습니다. 여기서 말하는 재산 기준은 아파트 시세나 분양가가 아니라 시세보다 훨씬 낮게 책정되는 재산세 과세표준입니다.
재산세 과세표준액이 약 5.4억 원을 넘거나(소득에 따라 9억 원), 일정 소득 요건을 벗어나면 지역가입자로 전환되어 갑자기 건강보험료 고지서가 날아올 수 있습니다.
③ 대출 한도와 신용의 ‘연대 책임‘
앞서, 설명드린 바와 같이 중도금 대출을 받을 때 부부가 같이 가야 한다고 말씀드렸습니다.
공동명의자는 대출시 은행에 함께 지분을 담보로 제공하는 담보제공자로서 서류에 사인을 합니다.
요즘처럼 DSR 규제가 깐깐한 시기에는, 부부 중 한 명이라도 마이너스 통장이나 다른 신용대출이 꽉 차 있다면 전체 대출 한도가 깎이거나 이자율에서 불이익을 받을 수 있습니다. 부부의 신용과 부채가 하나의 운명 공동체로 묶이는 셈입니다.
3. 그래서 저희 부부는 공동명의를 선택했습니다!
– 장점 : 저희는 부부가 함께 형성하는 자산이라는 상징성이 주는 안정감이 컸습니다.
– 단점 : 서류 지옥이지만, 둘다 연차 쓰는 것이 어렵지 않아서 서류 내고 검단에서 데이트했습니다.
향후 외벌이 계획이 없었고, 둘다 무주택자이며, 마통이나 신용대출이 없었습니다.
딱히 단점은 없고, 약간의 장점만 있으니 이것도 경험이다 셈치고 진행했습니다!
★ 가장 중요한 타이밍: 왜 ‘중도금 대출 전’일까?
다음 고민은 공동명의는 언제 하는게 좋을까? 였습니다.
바쁘고 귀찮아서 나중에 하고싶었지만, 손해보기 싫어하는 제 성격상 중도금 대출 전에 해야만 했습니다.
① 증여세 이슈
공동명의 후에는 증여세 신고를 해야합니다. 저희는 증여세 신고 당시 명의변경 시점까지 납부한 금액과 지분율 등을 기준으로 증여재산가액을 산정하여 신고했습니다.
즉, 시간이 흘러 중도금 대출이 실행되고 납입 회차가 지나갈수록 내가 국세청에 신고해야할 증여액이 커지게 됩니다. (혹여 집값이 폭락해서 프리미엄이 마이너스가 되면 계산기 두들겨봐야합니다.)
② 은행 관련 절차 반복
부부가 연차를 내고 또 은행에 가야합니다. 대출 승계 심사를 다시 받아야하고 보증서 명의 변경 및 추가 수수료도 발생할 수 있습니다.
하지만 저희처럼 중도금 대출이 실행되기 전에 명의 변경을 완료하면, 처음부터 깔끔하게 공동 차주로 심사를 받기 때문에 서류 지옥에서 벗어날 수 있습니다.
…이제 끝인 줄 아셨습니까?
공동명의를 완료하셨다면, 이제 증여세 신고하러 가셔야합니다.
공동명의 변경후 제가 수증자(남편) 입장에서 손택스로 증여세를 신고한 과정을 그림과 함께 정리해두었습니다. 아래에서 이어서 도움받으시길 바랍니다. 화이팅.
아파트 분양권 부부 공동명의 증여세 손택스 셀프 신고 방법 (납부확인서 주의) – 30sNest