2026년 8월 3일 정부가 발표한 2026년 세제개편안에서는 종합부동산세(종부세) 제도에도 여러 변화가 제시됐습니다.

이번 종부세 개편에서 가장 눈에 띄는 부분은 1세대 1주택자를 거주 여부에 따라 다르게 보는 구조입니다.

정부안에서는 실제 거주하는 1세대 1주택자의 기본공제를 14억원으로 높이는 반면, 1주택자라도 실제 거주하지 않는 경우에는 기본공제를 9억원으로 조정하는 방안이 제시됐습니다.

여기에 종부세 공정시장가액비율과 세율체계, 1주택자의 세액공제 방식까지 단계적으로 바뀌는 내용이 포함됐습니다.

따라서 이번 개편을 단순히

“1주택자 종부세 기준이 12억원에서 14억원으로 올라간다.”

라고 이해하면 부족합니다.

중요한 것은 내가 거주하는 1주택자인지, 비거주 1주택자인지, 다주택자인지에 따라 실제 계산 구조가 어떻게 달라지는지입니다.

이 글에서는 2026년 세제개편안의 전체 내용을 반복하기보다는, 종부세만 따로 떼어 실제로 어떤 부분이 달라지는지 중심으로 정리해보겠습니다.

주의: 이 글은 2026년 8월 3일 정부가 발표한 「2026년 세제개편안」을 기준으로 작성했습니다. 세제개편안은 이후 입법과 국회 심의 과정에서 내용이 변경될 수 있으므로, 실제 세금 신고나 주택 매매를 결정하기 전에는 최종 확정 법령을 확인해야 합니다.

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목차

1. 2026 종부세 개편 핵심부터 보기
2. 1주택자 기본공제 14억원, 비거주는 9억원
3. 왜 기본공제와 과세기준을 같이 봐야 할까?
4. 공정시장가액비율은 어떻게 바뀌나
5. 1주택자 세액공제도 거주기간 중심으로 바뀐다
6. 전근·질병·재건축으로 거주하지 못했다면?
7. 다주택자의 종부세 기본공제는 어떻게 계산할까?
8. 종부세 납부유예도 확대된다
9. 종부세에서 6월 1일이 중요한 이유
10. 실제로 누가 유리하고 누가 불리할까?
11. 종부세 개편을 볼 때 꼭 확인할 것
12. 마무리

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1. 2026 종부세 개편 핵심부터 보기

앞서 2026년 세제개편안 전체를 정리한 글에서도 설명했듯이, 이번 개편은 부동산 세제를 실제 거주 여부와 보유 형태에 따라 차등화하는 방향이 핵심입니다.

종부세만 놓고 보면 다음 네 가지를 먼저 기억하면 됩니다.

구분	정부 개편안의 주요 내용
거주 1세대 1주택	기본공제 14억원
비거주 1세대 1주택	기본공제 9억원
공정시장가액비율	일부 구간 2027년부터 60% → 70%
1주택자 세액공제	보유기간보다 거주기간 중심으로 전환

즉, 앞으로 종부세를 볼 때는 단순히 “집이 몇 채인가?”만 확인할 것이 아니라,

① 몇 채를 가지고 있는지
② 그중 어떤 주택에 실제 거주하는지
③ 공시가격이 얼마인지
④ 실제 거주기간이 얼마나 되는지

를 함께 봐야 합니다.

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2. 1주택자 기본공제 14억원, 비거주는 9억원

이번 개편에서 가장 관심을 받는 부분입니다.

정부안에서는 1세대 1주택자의 기본공제금액을 거주 여부에 따라 구분하는 방안을 제시했습니다.

실제 거주하는 1세대 1주택자

12억원 → 14억원

실제 거주하지 않는 1세대 1주택자

12억원 → 9억원

따라서 1세대 1주택이라고 하더라도 실제 거주 여부에 따라 기본공제에 5억원 차이가 발생하는 구조가 됩니다.

다만 여기서 중요한 점은 14억원 또는 9억원이 곧바로 “시가 기준”이라는 뜻은 아니라는 것입니다.

종부세는 공시가격을 기초로 과세표준을 계산하기 때문에, 실제 시세가 얼마인지와 종부세 계산상 기준은 구분해서 봐야 합니다.

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3. 왜 기본공제와 과세기준을 같이 봐야 할까?

종부세를 처음 접하면 가장 많이 헷갈리는 부분입니다.

종부세는 단순히

“집값이 14억원 넘으면 세금을 낸다.”

식으로 계산하는 세금이 아닙니다.

기본적으로는 공시가격에서 기본공제 등을 차감하고 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 계산한 뒤 세율을 적용합니다.

개편안의 핵심은 여기서 기본공제 자체가 주택 유형에 따라 달라진다는 것입니다.

예를 들어 정부안 기준으로 거주 1주택자는 14억원, 비거주 1주택자는 9억원의 기본공제가 적용되는 구조가 제시됐습니다.

따라서 같은 공시가격의 주택이라도

실제 거주하는 1주택자

와

실제 거주하지 않는 1주택자

의 종부세 계산 결과가 달라질 수 있습니다.

다만 실제 세액은 기본공제 외에도 공정시장가액비율, 세율, 세액공제 등을 함께 적용해 계산해야 하기 때문에 기본공제 차이만으로 실제 종부세 차이를 단정해서는 안 됩니다.

종부세를 볼 때의 기본 구조

공시가격 → 기본공제 → 공정시장가액비율 → 과세표준 → 세율 → 세액공제

순서로 보는 것이 이해하기 쉽습니다.

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4. 공정시장가액비율은 어떻게 바뀌나?

이번 개편에서는 공정시장가액비율도 조정하는 방안이 제시됐습니다.

현재 주택분 종부세의 공정시장가액비율은 **60%**입니다.

정부안에서는 이를 2027년부터 일부 구간에서 **70%**로 올리는 방안이 담겼습니다.

구분	현행	2027년	2028년 이후
1세대 1주택자·지방 1·2주택자	60%	70%	70%
3주택 이상 등	60%	70%	80%

다만 실제 적용 대상은 세부 규정에 따라 달라질 수 있기 때문에 단순히 “2028년부터 모든 종부세가 80%가 된다”고 이해하면 안 됩니다.

공정시장가액비율이 올라가면 다른 조건이 동일할 경우 과세표준이 커질 수 있기 때문에 종부세 부담을 늘리는 요인이 될 수 있습니다.

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5. 1주택자 세액공제도 거주기간 중심으로 바뀐다

기본공제만큼 중요한 변화입니다.

현재 1세대 1주택자는 연령에 따른 세액공제와 함께 보유기간에 따른 세액공제를 적용받을 수 있습니다.

정부안에서는 이 중 보유기간에 따른 공제를 거주기간을 기준으로 하는 공제 방식으로 전환하는 방안이 제시됐습니다.

연령에 따른 공제

연령	공제율
60세 이상 ~ 65세 미만	20%
65세 이상 ~ 70세 미만	30%
70세 이상	40%

거주기간에 따른 공제

실제 거주기간	공제율
5년 이상 ~ 10년 미만	20%
10년 이상 ~ 15년 미만	40%
15년 이상	50%

정부안에 따르면 2027년에는 기존 보유기간 공제와 거주기간 공제를 비교하는 과도기를 두고, 2028년부터는 거주기간 중심으로 전환하는 구조입니다.

따라서 장기간 집을 보유할 계획인 1주택자라면 이제는

“몇 년 가지고 있었는가?”

뿐 아니라

“몇 년 실제로 거주했는가?”

도 종부세를 판단할 때 중요한 요소가 됩니다.

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6. 전근·질병·재건축으로 거주하지 못했다면?

여기서 중요한 것은 실제로 거주하지 않은 기간이 있다고 해서 무조건 불리한 것은 아니라는 점입니다.

정부안에는 직장 변경이나 전근, 질병, 취학 등 부득이한 사유로 주거를 이전한 경우 일정 요건을 충족하면 비거주기간을 거주기간으로 인정하는 특례가 포함돼 있습니다.

예를 들어 다음과 같은 상황이 해당될 수 있습니다.

• 직장 변경이나 전근 등 근무상 형편
• 고등학교·대학교 취학
• 장기간 치료 또는 요양이 필요한 질병
• 학교폭력 피해로 인한 전학
• 일정한 해외 체류
• 60세 이상 직계존속 동거봉양

이 경우 일정한 요건을 충족하면 최장 3년까지 비거주기간을 거주기간으로 인정하는 방안이 제시돼 있습니다.

다만 중요한 것은 직업 자체가 예외 사유가 되는 것은 아니라는 점입니다.

예를 들어 “공무원이라 전근이 잦다”는 이유만으로 자동 인정되는 것은 아니고, 실제 근무상 형편에 따른 주거 이전과 거주기간 등 법에서 정한 요건을 충족해야 합니다.

재개발·재건축으로 이사한 경우도 있다

재개발·재건축 때문에 기존 주택에서 거주할 수 없었던 경우에도 일정 요건을 충족하면 예외가 적용됩니다.

정부안에는 일정한 요건을 갖춘 주택의 경우 재개발·재건축 공사기간의 50%를 거주기간으로 인정하는 내용이 포함돼 있습니다.

따라서 장기 실거주를 계획하고 있거나 재건축·재개발이 예정된 주택을 보유한 경우라면 실제 주민등록상 거주기간만 단순하게 계산해서는 안 됩니다.

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7. 다주택자의 종부세 기본공제는 어떻게 계산할까?

2주택 이상을 보유하고 있다면 1주택자의 기본공제를 그대로 적용하면 안 됩니다.

정부안에서는 다주택자의 기본공제를 거주주택의 공시가격 비중을 반영하는 방식으로 계산하도록 제시했습니다.

기본적인 산식은 다음과 같습니다.

기본공제 = 4억원 + [5억원 × 거주주택 공시가격 ÷ 전체 주택 공시가격 합계]

즉, 다주택자의 경우에는 단순히

“다주택자는 기본공제 9억원”

이라고 이해해서는 안 됩니다.

거주하는 주택의 공시가격이 전체 주택 공시가격에서 차지하는 비중이 얼마인지에 따라 기본공제금액이 달라질 수 있기 때문입니다.

따라서 2주택 이상을 보유한 사람이라면 주택 수뿐만 아니라 어느 주택에 거주하고 있는지도 종부세 계산에서 중요한 요소가 됩니다.

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8. 종부세 납부유예도 확대된다

종부세 부담이 커질 가능성이 있는 만큼, 정부안에는 1세대 1주택자의 납부유예 요건을 완화하는 방안도 포함됐습니다.

기존 제도에서는 일정 요건을 충족하는 1세대 1주택자가 종부세 납부유예를 신청할 수 있습니다.

정부안에서는 소득요건을 다음과 같이 완화하는 방안이 제시됐습니다.

구분	현행	개편안
총급여	7천만원 이하	8천만원 이하
종합소득금액	6천만원 이하	7천만원 이하

또한 일정 요건을 충족하는 만 65세 이상 장기 거주 1주택자에게도 납부유예 기회를 확대하는 방안이 포함됐습니다.

따라서 종부세가 발생한다고 해서 모든 사람이 반드시 같은 시점에 현금으로 납부해야 하는 것은 아니며, 납부유예 대상에 해당하는지 여부도 함께 확인할 필요가 있습니다.

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9. 종부세에서 6월 1일이 중요한 이유

종부세를 이해할 때 놓치면 안 되는 것이 6월 1일입니다.

종부세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 하여 납세의무가 성립합니다.

따라서 집을 사고팔 때 단순히

“올해 안에 팔면 종부세가 없다.”

라고 생각하면 안 됩니다.

중요한 것은 6월 1일 현재 주택을 누가 보유하고 있느냐입니다.

예를 들어 주택을 5월 말에 매도해 소유권이 이전됐다면 6월 1일 기준 보유자와 관련된 종부세 납세의무를 확인해야 하고, 반대로 6월 2일에 매도했다면 6월 1일 현재 보유 여부가 달라질 수 있습니다.

따라서 주택을 취득하거나 매도할 계획이 있다면 잔금일과 소유권 이전시점이 6월 1일과 어떻게 맞물리는지를 확인할 필요가 있습니다.

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10. 결국 누가 유리하고 누가 불리할까?

이번 종부세 개편안을 단순하게 정리하면 다음과 같습니다.

상대적으로 유리할 가능성이 있는 경우

• 실제 거주하는 1세대 1주택자
• 공시가격 기준으로 기본공제 범위에 들어오는 거주 1주택자
• 장기간 실제 거주한 1주택자
• 전근·질병 등 부득이한 사유가 인정되는 경우
• 재개발·재건축으로 거주하지 못한 기간에 대한 특례가 적용되는 경우
• 종부세 납부유예 요건을 충족하는 고령 장기거주 1주택자

상대적으로 부담이 커질 가능성이 있는 경우

• 실제 거주하지 않는 1주택자
• 공시가격이 높은 주택을 보유한 경우
• 실제 거주기간이 짧은 경우
• 3주택 이상 보유자
• 조정대상지역 주택을 보유한 다주택자

다만 이 역시 일반적인 방향을 설명한 것입니다.

실제 종부세는 공시가격과 주택 수, 거주 여부, 연령, 거주기간, 공정시장가액비율, 세율, 세액공제 등을 종합적으로 계산해야 합니다.

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11. 종부세 개편을 볼 때 꼭 확인할 것

2027년 이후 종부세를 직접 확인해야 한다면 다음 순서로 보는 것이 가장 이해하기 쉽습니다.

① 6월 1일 현재 주택을 몇 채 보유하고 있는가?

먼저 주택 수를 확인합니다.

② 1세대 1주택자인가?

1주택자라면 다음 단계에서 실거주 여부를 확인합니다.

③ 해당 주택에 실제 거주하고 있는가?

거주 1주택과 비거주 1주택의 기본공제가 달라질 수 있습니다.

④ 공시가격은 얼마인가?

종부세는 시세 자체가 아니라 공시가격을 기초로 계산합니다.

⑤ 실제 거주기간은 얼마나 되는가?

향후 거주기간 중심의 세액공제를 적용할 때 중요한 기준이 됩니다.

⑥ 예외규정이 있는가?

전근, 질병, 취학, 동거봉양, 재개발·재건축 등으로 실제 거주하지 못했다면 별도 특례를 확인해야 합니다.

⑦ 납부유예 대상인가?

고령자이거나 소득이 일정 수준 이하라면 납부유예 대상인지도 확인할 필요가 있습니다.

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12. 마무리

2026년 종부세 개편안의 가장 큰 특징은 주택을 몇 채 보유하고 있는지뿐만 아니라 그 집에 실제로 거주하고 있는지를 세금 계산에 더 적극적으로 반영하려는 것입니다.

특히 1세대 1주택자의 경우 정부안에 따라

거주 1주택 → 기본공제 14억원

비거주 1주택 → 기본공제 9억원

이라는 차이가 발생할 수 있습니다.

또한 공정시장가액비율이 단계적으로 조정되고, 1주택자의 세액공제 역시 보유기간보다 거주기간 중심으로 변경되는 방향입니다.

다만 실제 종부세 부담은 단순히 “14억원이냐 9억원이냐”만 가지고 판단할 수 없습니다.

주택의 공시가격, 주택 수, 실제 거주 여부, 거주기간, 공정시장가액비율, 세율, 세액공제 등을 함께 계산해야 하기 때문입니다.

특히 전근이나 질병, 취학, 재개발·재건축 등으로 실제 거주하지 못한 기간에 대한 예외규정도 있기 때문에 “실거주 기간이 짧으면 무조건 불리하다”라고 단정해서는 안 됩니다.

앞으로 주택을 매수하거나 갈아타려는 1주택자라면 단순히 집값만 보는 것이 아니라,

“이 집에 얼마나 오래 보유할 것인가”와 함께 “얼마나 실제로 거주할 것인가”

까지 세금 계획에 포함해서 생각하는 것이 중요해질 수 있습니다.

※ 이 글은 2026년 8월 3일 발표된 정부의 「2026년 세제개편안」을 기준으로 작성했습니다. 세제개편안은 최종 입법 과정에서 변경될 수 있으므로 실제 종부세 신고 및 주택 매매 의사결정 전에는 최종 확정 법령과 개인별 적용요건을 반드시 확인하시기 바랍니다.

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